Die Praxis im eigenen Haus – Vorsicht Steuerfalle
Die Praxis im eigenen Haus zu betreiben, kann aus verschiedenen Gründen sehr verlockend sein. Es gibt aber ein paar grundlegende Punkte zu beachten. Wenn Sie hier zu Beginn die falschen Entscheidungen treffen, tappen Sie in eine Steuerfalle und es wird am Ende teuer.
Zum Start einer kleinen Praxis als Heilpraktiker oder Physiotherapeut braucht man noch nicht viel Platz. Vielleicht planen Sie auch, die Praxis nur nebenberuflich zu betreiben und möchten keine langen Wege zwischen Praxis und Wohnung. Eventuell bietet es sich an, einen freien Raum in der selbstgenutzten privaten Immobilie als Praxisraum zu nutzen.
Da Arztpraxen meistens mehr Platz benötigen, entsteht diese Situation bei Ärzten seltener. Als Arzt planen Sie aber vielleicht, Ihre Altersvorsorge durch eine eigene Immobilie aufzustocken. Sie überlegen das Gebäude für Ihre Praxis selbst zu kaufen oder zu bauen.
Das Problem bei der Praxis in der eigenen Immobilie ist in beiden Fällen das Steuerrecht. Wenn der Praxisinhaber und der Eigentümer des Gebäudes die selbe Person sind, ist der Anteil des Gebäudes automatisch Betriebsvermögen. Hierbei gibt es keine Änderung im Grundbuch, denn das Gebäude bleibt ja in beiden Fällen Ihr Eigentum. Lediglich die steuerliche Betrachtung ändert sich. Bei der steuerlichen Betrachtung von Immobilien gibt es grundlegende Unterschiede zwischen Privatvermögen und Betriebsvermögen.
Drei Varianten der Immobilien aus Sicht des Steuerrechts:
Die für private Zwecke selbstgenutzte Immobilie (eigenes Wohnhaus)
Bei der selbstgenutzten Immobilie können Sie während der Nutzung im Normalfall keine Kosten steuerlich geltend machen. Kosten wie Gebäudeversicherung, Grundsteuer, Heizkosten, aber auch die Kosten der Finanzierung, also Darlehenszins und Tilgung sind aus dem bereits versteuerten Nettoverdienst zu zahlen. Das Wohnen im selbst genutzten Eigenheim ist aus der Sicht des Staates Privatsache. Einzige Ausnahme: Handwerkerrechnungen können in eingeschränktem Umfang steuerlich geltend gemacht werden. Bei dem Verkauf der Immobilie ist in den meisten Fällen der Verkaufserlös allerdings dafür steuerfrei. (Bitte für Ihren Fall unbedingt noch mit dem Steuerberater Rücksprache halten. Es gibt wie immer im Steuerrecht einige Besonderheiten)
Die vermietete Immobilie im privaten Besitz (Vermietung und Verpachtung)
Die vermietete Immobilie ist in vielfacher Sicht ein Idealfall. Die Kosten der Nutzung wie Gebäudeversicherung, Grundsteuer, Heizkosten können per Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umgelegt werden. Es entstehen Ihnen hier weder Kosten noch Gewinne. Von den Mieteinnahmen können Sie alle sonstigen Kosten im Zusammenhang mit der Immobilie abziehen. Dazu gehören neben den Reparatur- und Instandhaltungskosten auch die Zinsen des Baudarlehens. Ihre Ausgaben für die Tilgung können Sie zwar nicht direkt geltend machen, dafür aber können Sie über einen Zeitraum von 50 Jahren jährlich 2% der Anschaffungskosten absetzten (AfA). Während der Zeit der Vermietung müssen Sie also lediglich den verbleibenden Gewinn aus der Vermietung versteuern.
Beim Verkauf einer vermieteten Immobilie aus privatem Besitz ist nach Ablauf der Spekulationsfrist von zur Zeit 10 Jahren, der Gewinn aus dem Verkauf steuerfrei. Der Vorteil ist hiermit klar ersichtlich. Während der Nutzung/Vermietung können Sie die Wertminderung steuerlich geltend machen, im Falle des Verkaufs brauchen Sie den Gewinn (nach Ablauf von 10 Jahren) aber nicht zu versteuern.
Die Praxis-Immobile im Betriebsvermögen
Die Immobilie ist automatsch im Betriebsvermögen, wenn Praxisinhaber und Praxisbetreiber die selbe Person sind. Solange Sie die Praxis im eigenen Haus betreiben können Sie, wie auch bei der vermieteten Immobilie, die Kosten für Reparatur, Instandhaltung und Zinsen des Darlehens steuerwirksam geltend machen. Auch die AfA können Sie wie bei der vermieteten Immobilie ansetzen. Bei einer Immobilie im Betriebsvermögen gibt es jedoch keine Spekulationsfrist. Das heißt, dass bei einem Verkauf der Immobilie ein entstandener Gewinn in jedem Fall zu versteuern ist. Dies klingt vielleicht auf den ersten Blick nicht besonders schlimm. An einem Rechenbeispiel möchte ich Ihnen die Tragweite jedoch einmal aufzeigen.
Rechenbeispiel:
Sie haben im Alter von 35 Jahren eine Wohnung in bester Lage für 200.000€ gekauft und nutzen diese nun als Praxis im eigenen Haus. Nach 20 Jahren stellen Sie im Alter von 55 Jahren den Betrieb der Praxis ein und möchten mit Ihrem Partner im Süden die Sonne genießen. Sie verkaufen die Wohnung nun, um Geld für den vorzeitigen Ruhestand zu bekommen.
Durch die Abschreibung der Immobilie über 20 Jahre hat die Wohnung nun einen Buchwert von 120.000 € (200.000 – 20 x 2%).
Durch eine Wertsteigerung aufgrund der guten Lage können Sie die Wohnung nun für 250.000€ verkaufen.
Der rechnerische Gewinn aus der Immobilie beträgt somit 130.000€. (Verkaufspreis – Buchwert).
Bei einem Verkauf aus privatem Vermögen ist dieser Gewinn steuerfrei, da die Spekulationsfrist von 10 Jahren abgelaufen ist.
Wenn die Wohnung allerdings im Betriebsvermögen war, ist der Gewinn gemäß Ihrem zu der Zeit gültigen Steuersatz zu versteuern.
Nehmen wir einmal einen Steuersatz von 30% an, so wären 39.000€ als Steuer auf den Gewinn fällig.
Je nach Ihren sonstigen Einnahmen kann dies jedoch auch bis zu 62.400€ betragen.
Wenn Sie diese Steuerlast nicht eingeplant haben, so könnte dies eine heftige Überraschung werden.
Eine einfache Lösung für die Praxis im eigenen Haus
Diesen Betrag der Steuerzahlung hätten Sie sparen können, wenn Sie zu Beginn Ihrer Praxistätigkeit mit der Praxis im eigenen Haus die richtige Entscheidung getroffen hätten. Häufig kauft der Ehepartner die Immobilie und vermietet sie anschließend an den Praxisinhaber. Somit können Sie die volle Abschreibung nutzen, haben aber nach Ablauf von 10 Jahren die Möglichkeit zum Verkauf der Immobilie, ohne den Gewinn versteuern zu müssen.
Heilpraktiker oder Physiotherapeuten kaufen aber häufig keine neue Immobilie, sondern beginnen ihre Tätigkeit in den Räumen der privaten Immobilie. Vorsicht, auch hier geht der prozentuale Anteil der Immobilie ins Betriebsvermögen über. Wenn Sie eine Überraschung am Ende Ihrer Praxistätigkeit vermeiden wollen, so sprechen Sie am Besten bereits bei der Planung Ihrer Praxis Ihren Steuerberater gezielt auf dieses Thema an.
Dieser Beitrag ersetzt in keinem Fall das Gespräch mit Ihrem Steuerberater und stellt auch keine steuerliche Beratung dar. Ich möchte Ihnen hier das Grundproblem und die Auswirkungen eines nicht vollständigen Praxiskonzeptes aufzeigen.
Gerne bespreche ich mit Ihnen Fragen zur Praxisgründung oder unterstütze Sie bei der Erstellung ihres Praxiskonzeptes.
Stefan Lepper
Dieser Beitrag ersetzt in keinem Fall das Gespräch mit Ihrem Steuerberater und stellt auch keine steuerliche Beratung dar. Es geht in diesem Beitrag um die Sensibilisierung für die betriebswirtschaftliche Situation Ihrer Praxis.
